계약서 한 장이 보증금 수천만 원을 지킵니다. 전세 사기를 피하려면, 계약서부터 읽는 눈이 달라야 합니다.
서론: 전세 사기의 70%는 계약서 안에 힌트가 있다
청년층 전세 사기 피해 사례를 보면, 많은 경우 계약서 자체에 이미 위험 신호가 존재합니다. 그러나 대부분은 그걸 읽지 못하거나, 해석할 줄 몰라서 넘어갑니다. 전세 계약서는 단순한 형식적 문서가 아닙니다. 이 문서가 향후 소송, 보험 청구, 계약 해지, 보증금 반환의 핵심 증거가 됩니다. 이번 글에서는 실제 전세 계약서를 바탕으로 항목별로 어떻게 해석해야 하고, 무엇을 조심해야 하는지를 2025년 기준으로 상세히 알려드립니다.
전세 계약서 기본 구성 – 무엇을 먼저 봐야 할까?
일반적인 전세 계약서는 다음과 같은 항목으로 구성되어 있습니다.
- ① 임대인 및 임차인 정보
- ② 목적물 표시 (주소, 면적 등)
- ③ 계약 기간
- ④ 전세 보증금 및 지급 방식
- ⑤ 중도해지 및 위약금 조항
- ⑥ 특약 사항
- ⑦ 공과금, 수리비 등 책임 분담
- ⑧ 확정일자 / 전입신고 여부
위 항목 중에서도 특히 보증금, 특약, 위약금 조항, 명의 확인 부분이 사기꾼들이 주로 악용하는 영역입니다.
① 임대인 정보 – 진짜 주인인지 확인하는 법
계약서에 기재된 임대인이 등기부등본상의 실제 소유자와 동일해야 법적 효력이 생깁니다. 만약 대리인이 계약하는 경우에는 공증된 위임장이 필수입니다.
주의 신호: “아들이 대신 계약해요”, “남편 이름으로 되어 있지만 괜찮아요” 같은 말은 위험합니다. 직접 등기부등본으로 소유자를 확인하세요.
② 목적물 표시 – 주소와 건물 구조는 반드시 일치해야
계약서에 적힌 주소가 등기부등본, 건축물대장, 실제 거주 공간과 정확히 일치해야 합니다. 특히 원룸, 다가구 주택은 방 번호가 빠진 경우가 많습니다.
위험 포인트: '지번 주소만 기재'하거나 '101호'가 빠진 계약은 나중에 법적 효력 논란이 생깁니다.
③ 전세보증금 및 지급 방식 – 현금? 계좌이체?
보증금은 가급적 임대인 명의 계좌로 이체하고, 통장 내역을 반드시 보관해야 합니다. 현금 지급, 제삼자 계좌, 법인 명의 입금은 모두 경계해야 합니다.
실전 팁: 계약금, 중도금, 잔금 내역을 계약서에 명확히 기재하고, 지급일마다 서명받는 것이 이상적입니다.
④ 특약 조항 – 보증금 반환 조건과 책임 소재
특약은 임대인과 임차인의 추가 합의 사항을 의미하며, 소송에서 가장 중요하게 다뤄지는 항목입니다.
반드시 들어가야 할 특약 예시:
"임대인은 보증보험 가입이 불가능한 사유가 발생할 경우, 계약금 반환 후 계약을 해지할 수 있다."
"계약 해지 시 임대인은 계약일로부터 30일 내 보증금을 전액 반환해야 한다."
위험 신호: “구두로 했어요”, “걱정 마세요”로 특약 없이 넘어가는 상황
⑤ 확정일자와 전입신고 – 계약서만으로는 보호받을 수 없다
전세 계약서에 서명했다고 해서 보증금이 자동으로 보호되는 것은 아닙니다. 전입신고 + 확정일자 등록을 통해서만 우선변제권이 생깁니다.
계약 당일 바로 처리하는 것이 원칙이며, 이를 늦출 경우 다른 채권자보다 후순위로 밀려 보증금을 돌려받지 못할 수 있습니다.
⑥ 계약서에 없는 위험 신호 5가지
- 임대인이 등기부등본상 채무가 많은 사람
- 건축물대장에 표기되지 않은 불법건축물
- 보증보험 가입 불가 판정 (이미 보증금 초과 상태)
- 임대인이 “나중에 계약서 다시 쓰자”고 제안
- 같은 건물에 다수의 계약자가 있는 경우
해결 방법: 계약 전 반드시 HUG 또는 SGI 사이트에서 해당 주소의 보증보험 가능 여부 조회!
⑦ 계약 전 법률 자문을 반드시 받아야 하는 이유
2025년 기준, 청년을 대상으로 한 전세 계약 법률 상담은 무료 바우처로 제공됩니다. 각 지자체 및 법률구조공단을 통해 전문 변호사의 사전 계약서 검토가 가능하며, 사기 피해 발생 시 즉시 계약 무효 및 손해배상 소송 대응까지 연결됩니다.
맺음말: 계약서를 읽는 눈, 당신의 보증금을 지키는 무기
전세 계약은 단순한 서류 작업이 아닙니다. 그 안에는 법률, 금융, 신뢰, 책임이 모두 얽혀 있습니다. 청년이 이 계약을 제대로 해석하지 못하면, 아무도 그 보증금을 지켜주지 않습니다. 법률 용어가 어렵더라도, 이 글에서 제시한 항목만큼은 반드시 체크하세요.
계약서를 '서명하는 문서'가 아닌, '보호 장치'로 읽는다면 당신은 사기를 피할 수 있는 몇 안 되는 사람 중 하나가 될 것입니다.