전세 계약 사기 유형 총정리 – 2025년 최신 수법과 예방 팁

“이런 계약이 사기일 줄 몰랐어요.” 지금 당신이 하려는 계약에도 사기의 씨앗이 숨어있을 수 있습니다.

서론: 전세 사기는 멀리 있지 않습니다

뉴스에 나오는 전세 사기 사건을 보면, 대규모 조직과 고의적 범죄만 떠오르기 쉽습니다. 하지만 현실은 다릅니다. 사기는 점점 일상화되고 있으며, 2025년 현재 전세 계약의 3건 중 1건은 보증금 회수 위험이 있다는 분석도 있습니다.

특히 사회 초년생, 대학생, 신혼부부 등 주거 정보가 부족한 청년층을 대상으로 한 정밀 타깃 사기는 점점 정교해지고 있습니다. 이 글에서는 전세 사기의 최신 유형을 구체적인 사례로 풀고, 법률적 맥락과 예방 수칙까지 정리해 드립니다.

사례: 수도권 외곽에서 전세 1억 원에 계약한 A 씨. 이사 3개월 후 집주인이 대출을 갚지 못해 경매 진행. 낙찰가는 8천만 원. A 씨는 순위에서 밀려 보증금 대부분을 잃음.

원리: 깡통 전세는 매매가 < 전세가인 구조에서 발생하며, 집주인의 부채가 많을수록 위험이 커집니다.

예방 팁: - 등기부등본에서 근저당 설정 여부 반드시 확인 - 시세보다 비정상적으로 높은 전세가는 피하기 - 보증보험 가입 가능 여부 사전 확인

사례: B 씨는 중개인의 소개로 계약을 했지만, 계약서에 서명한 사람은 실제 소유주가 아닌 ‘대리인’이었습니다. 위임장도 없었고, 계약은 법적 무효로 판결. 보증금 반환도 불가능.

사기 방식: 집주인인 것처럼 행세하며 계약서를 작성하거나, 위임장이 위조된 경우 (특히 부모 명의 집에 자녀가 몰래 계약하는 사례가 있음)

예방 팁: - 반드시 등기부등본 소유자와 계약자 이름이 일치하는지 확인 - 대리 계약 시 공증된 위임장 필수 - 신분증, 인감, 위임 서류 원본 요청

사례: C 씨는 다가구 주택 302호에 전세로 입주했지만, 나중에 같은 302호에 계약된 사람이 두 명 더 있다는 걸 알게 됨. 집주인은 ‘실수’라고 했지만, 이미 보증금으로 수억 원을 받아 잠적.

원리: 원룸, 다가구, 미등기 지분형 건물에서 구분되지 않은 공간을 중복 계약하며 보증금을 빼먹는 방식.

예방 팁: - 계약서 주소에 정확한 호수, 동, 번지 기재 확인 - 건축물대장으로 해당 호수의 존재 여부 확인 - 가능한 건물 전체에 보증보험 이력 조회

사례: D 씨는 “보증보험 당연히 가입돼요”라는 말을 듣고 계약. 막상 가입하려 했더니 이미 보증금 한도를 초과한 상태. 결국 보험 가입 불가.

사기 방식: 실제로는 보증보험 가입이 불가한 매물을 마치 가입 가능한 것처럼 중개. 가입 거절되면 “다시 들어가 보겠다” “보증회사 문제” 등으로 둘러댐.

예방 팁: - 계약 전에 직접 SGI·HUG 사이트에서 보증보험 가능 조회 - 전세계약 조건과 보증금 수준 확인 - 가입 가능 여부를 계약서에 특약으로 명시

사례: E 씨는 집주인이 “이사 다 끝난 후에 전입신고 해도 된다”라고 말해 안일하게 미룸. 그 사이 근저당 설정되고 경매 진행. E 씨는 우선변제권 상실.

위험 구조: 임차인이 우선변제권을 갖지 않도록 의도적으로 시간차를 유도하는 방식.

예방 팁: - 계약 직후 당일 전입신고 + 확정일자 반드시 받기 - 집주인이 미루자고 하면 즉시 계약 철회 고려 - 전입신고 지연 시 보증보험도 가입 불가

사례: 전세 매물을 소개받고 계약하려던 F 씨. 알고 보니 등록되지 않은 중개업자였고, 실제 건물도 없는 가짜 매물. 계약금만 입금한 채 피해 발생.

예방 팁: - 공인중개사 등록번호 확인 (한국공인중개사협회 또는 국토교통부 앱) - 허위 매물일 경우 즉시 계약금 반환 청구 및 신고 - 중개사 사무소 직접 방문 후 계약 진행 권장

전세 사기는 무지의 틈을 파고듭니다. “좋은 기회”, “빨리 계약해야 해요”라는 말은 사기의 시작일 수 있습니다. 계약서보다 먼저 확인해야 할 건 소유자, 서류, 보험, 신분입니다.

지금 계약을 앞두고 있다면, 이 글을 체크리스트 삼아 하나씩 점검하세요. 작은 확인이 큰 재산을 지킵니다. 당신의 보증금은 당신만이 지킬 수 있습니다.

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