전입신고만 했다고 보증금이 보호되지 않습니다. 법적 순위, 권리, 절차를 제대로 아셔야 합니다.
서론: ‘보증금은 나라가 지켜줄 줄 알았다’는 착각
전세 사기 피해자 중 상당수는 전입신고와 확정일자의 법적 차이를 몰랐습니다. 계약서만 쓰면 보증금이 보호된다고 믿거나, 이사 당일 바빠서 전입신고와 확정일자를 나중으로 미뤘다는 사례가 수없이 반복됩니다. 하지만 전입신고와 확정일자 중 하나라도 빠지면 우선변제권은 성립되지 않습니다. 보증금을 보호받기 위한 최소한의 법적 장치이자, 가장 확실한 수단은 바로 이 두 가지입니다.
이번 글에서는 헷갈리기 쉬운 두 개념의 **차이, 법적 효력, 적용 시점, 실수 방지 요령**까지 2025년 기준으로 정말 정리해 드립니다.
전입신고란 무엇인가?
전입신고란 새로운 주소지로 실제 거주지를 이전할 때, 주민센터에 주소를 변경 신고하는 것을 말합니다. 이 절차를 통해 임차인은 해당 주소에 **거주하는 ‘사람’**으로 인정받으며, 주택임대차보호법의 보호 대상이 됩니다.
법적 효력: 전입신고는 임차인의 거주를 공적으로 증명하며, 우선변제권과 대항력 형성의 전제 조건이 됩니다.
확정일자란 무엇인가?
확정일자란 임대차 계약서에 ‘이 문서가 언제 작성됐는지’를 공적으로 증명해 주는 제도입니다. 주민센터, 등기소 등에서 계약서 원본을 제시하면 ‘날짜 도장이 찍힌 확인서’를 받게 되며, 이는 채권 우선순위 결정의 기준이 됩니다.
법적 효력: 확정일자는 채권자 중 누구에게 먼저 보증금을 돌려줄지를 판단할 때 ‘순위’를 결정하는 기준이 됩니다.
둘 다 해야 하는 이유 – 보증금 보호의 조건
전입신고와 확정일자는 모두 필요합니다. 단 하나라도 빠지면 법적 보호를 받을 수 없습니다. 아래 조합에 따른 결과를 보시죠.
- ✅ 전입신고 + 확정일자 → **우선변제권 발생 (보증금 보호 가능)**
- ❌ 전입신고만 함 → 대항력은 있지만 **경매 시 후순위로 밀림**
- ❌ 확정일자만 있음 → **거주 사실 없으므로 권리 없음**
- ❌ 둘 다 없음 → 법적 보호 전혀 불가능
요약: “확정일자는 순서, 전입신고는 존재”입니다. 둘 모두가 있어야 ‘존재하는 권리 + 먼저 받을 권리’를 획득합니다.
사례 분석: 하루 차이로 8,000만 원을 잃은 사회초년생
2024년 서울 관악구, 27세 직장인 A 씨는 전세 계약을 마치고 이사했지만 바쁜 업무로 전입신고를 이틀 늦췄습니다. 그 사이 집주인이 집을 담보로 대출을 받아 근저당이 설정됐고, 이후 해당 주택은 경매로 넘어갔습니다. A 씨는 확정일자는 있었지만 전입신고가 없어 대항력이 인정되지 않았고, 결국 보증금 8,000만 원 중 2,000만 원만 회수했습니다.
교훈: 이사 당일 또는 다음 날 오전 중에는 반드시 전입신고 및 확정일자 처리를 완료해야 합니다.
우선변제권이란 무엇인가?
우선변제권이란 경매나 공매 시 보증금을 가장 먼저 받을 수 있는 법적 권리입니다. 이는 ‘전입신고 + 확정일자’ 두 가지 요건을 모두 갖춘 임차인에게만 주어지며, 다른 채권자(은행, 세무서, 담보권자)보다 **보증금 회수 우선권**을 가집니다.
주의: 후순위로 밀릴 경우 보증금 전액을 잃을 수 있으며, 이는 계약서만 가지고는 절대 보장되지 않습니다.
확정일자와 전입신고는 어디서, 어떻게?
- 전입신고: 주민센터 방문 또는 정부24 온라인 신청 가능 (당일 처리)
- 확정일자: 주민센터 또는 등기소에서 계약서 원본 지참 후 도장 받기
- 비용: 확정일자 수수료 약 600원 / 전입신고는 무료
추천 순서: 전입신고 → 확정일자 (동일 장소에서 동시 처리 가능)
보증보험과의 연결 – SGI·HUG 가입 시 전입신고와 확정일자 필수
2025년 기준, SGI 서울보증과 HUG 주택도시보증공사의 전세보증보험 가입 요건에는 전입신고 완료와 확정일자 등록이 필수로 포함되어 있습니다.
보험 없이 전세 계약을 할 경우, 법적 보호 장치가 없는 무보호 상태가 되며, 실제로 전입신고가 안 된 상태에서 SGI 보증보험 가입을 신청한 청년이 거절되는 사례도 많습니다.
보증금 보호를 위한 실전 체크리스트
- 등기부등본 확인 – 소유자, 근저당 여부 점검
- 계약 후 즉시 전입신고 (입주 당일 또는 익일 오전)
- 계약서 원본 지참하여 확정일자 받기
- HUG 또는 SGI에 보증보험 가입 여부 확인
- 전입신고 + 확정일자 완료 후 보증보험 가입 진행
맺음말: 권리는 자동이 아닙니다, 직접 확보하는 것입니다
보증금을 지키는 법적 권리는 정부가 자동으로 주지 않습니다. 전입신고와 확정일자는 임차인이 스스로 확보해야 하는 능동적 권리입니다.
전세 사기를 막는 건 감이 아니라 절차입니다. 이 글을 본 여러분은 이제 ‘알고도 피해당하는’ 일이 없기를 바랍니다. 오늘 계약했다면, 내일 아침 바로 주민센터에 들르세요. 그 10분이 여러분의 수천만 원을 지켜줍니다.