계약은 끝났는데 임대인은 연락이 없습니다. 지금 당신이 해야 할 일, 순서대로 알려드립니다.
서론: 보증금 분쟁은 누구에게나 일어날 수 있습니다
전세 계약이 종료되었는데도 임대인이 보증금을 돌려주지 않는다면, 청년 세입자는 법적으로 즉각 대응해야 합니다. 하지만 대부분은 “어떻게 대응해야 할지 모르겠다”는 이유로 대응 시기를 놓치곤 합니다.
이 글에서는 계약 만료 이후 보증금 반환이 지연되거나 거절되는 경우, **내용증명 → 지급명령 → 소송**까지 이어지는 **실제 대응 절차 6단계**를 순서대로 정리해 드립니다.
보증금 반환이 지연되는 대표 사례
- “새로 들어올 세입자가 없어서 당장은 못 돌려줘요.”
- “건물이 경매 진행 중이라 돌려줄 수 없어요.”
- “이사 비용을 내야 하니 조금만 기다려주세요.”
- “알겠어요”라고 해놓고 연락을 받지 않음
이런 상황들은 모두 임차인의 법적 권리를 침해하며, 즉시 대응하지 않으면 시간과 비용 손해가 커집니다.
청년 세입자의 대응 절차 6단계
① 내용증명 발송
임대인에게 보증금 반환을 정식으로 요구하는 법적 통지입니다. 법원도 분쟁 시 내용증명 발송 여부를 판단 기준으로 사용합니다.
보낼 내용 예시:
“귀하와 체결한 임대차 계약(주소: 서울시 ○○구...)은 2025년 4월 30일 자로 종료되었으나, 보증금 ○○원을 아직 반환받지 못했습니다. 2025년 5월 10일까지 반환해 주시기 바라며, 미이행 시 민사소송 등 법적 절차를 진행하겠습니다.”
보내는 방법: 우체국 방문 → 등기 + 내용증명 요청 → 3부 작성 또는 온라인우체국 이용 (https://www.epost.go.kr)
② 지급명령 신청 (비송절차)
내용증명 후에도 반환이 이뤄지지 않으면 지방법원에 ‘지급명령’을 신청합니다. 이는 소송보다 간단하고 빠른 방법입니다.
- 신청비: 약 2~3만 원
- 서류: 임대차계약서, 내용증명 사본, 전입신고·확정일자 자료
- 기간: 약 2~4주 이내 판결 가능
임대인이 이의제기를 하지 않으면 판결 없이 바로 강제집행 가능.
③ 임차권등기명령 신청 (거주 중인 경우)
집을 비워줘야 하는데 보증금은 못 받은 경우, ‘임차권 등기’를 하면 나중에 우선순위가 보존됩니다.
- 효과: 전입신고·확정일자와 동일한 효력
- 법원 민원실에서 신청 가능
- 공시 후 퇴거하면 보증금 반환청구 가능
④ 민사소송 제기
지급명령 거부 또는 보증금 일부 반환만 있을 경우 민사소송으로 보증금 전액을 청구해야 합니다.
- 법원 접수 → 소송 진행 → 판결 → 강제집행 - 통상 3~6개월 소요 - 혼자서도 가능하지만, 금액이 크다면 변호사 선임 권장
⑤ 강제집행 (채권/부동산 압류)
승소 후에도 임대인이 자발적으로 반환하지 않으면 재산조회를 통해 임대인 계좌, 급여, 부동산을 압류해야 합니다.
- 법원 강제집행과 → 채권압류 신청 - 통장, 보증금, 부동산 모두 압류 대상 - 일부는 보증보험사가 대리 수행
⑥ 보증보험 가입자라면 보험사에 청구
SGI 또는 HUG 전세보증보험에 가입돼 있다면 위 절차 없이 보험사에 직접 ‘보증사고 접수’하면 됩니다.
- 필요 서류: 계약서, 전입신고, 확정일자, 내용증명
- 지급까지 소요 기간: 30~60일
- 이후 임대인에게 보험사가 구상권 청구
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q1. 내용증명 없이 바로 소송해도 되나요?
A. 가능은 하지만, 법원은 내용증명 발송 여부를 ‘상대에게 정식 통보했는가’의 기준으로 보기 때문에 불리할 수 있습니다.
Q2. 퇴거하지 않고 보증금 반환 청구할 수 있나요?
A. 가능합니다. 하지만 보통은 퇴거 후 ‘임차권등기’를 통해 권리 우선순위를 유지하는 것이 안전합니다.
Q3. 전세계약서만 있으면 되나요?
A. 아닙니다. 전입신고와 확정일자, 입금 증빙 등 3종 세트가 있어야 법적 효력 확보 가능합니다.
보증금 반환 대응 서류 체크리스트
- ✅ 임대차계약서 사본 (서명 포함)
- ✅ 전입신고 완료 서류
- ✅ 확정일자 확인 증명서
- ✅ 입금 내역 캡처 또는 이체 확인서
- ✅ 내용증명 발송 사본
- ✅ 임대인 신분 확인 가능한 정보 (등기부등본 등)
맺음말: 법은 당신 편이지만, 당신이 먼저 움직여야 합니다
“설마 진짜 안 돌려주겠어?”라는 생각은 당신의 시간과 돈을 모두 잃게 만드는 가장 위험한 태도입니다.
지금 당장 내용증명을 보내고, 단계를 밟아 법적 절차를 시작하세요. 법은 당신이 먼저 움직였을 때만 제대로 작동합니다.
지금 이 글을 읽고 있다면, 이미 첫 단계를 시작한 것입니다.