청년을 위한 전세 계약 체크리스트 – 계약 전후에 반드시 확인할 20가지

보증금 1억 원을 지키기 위해 필요한 건 단 한 장의 계약서가 아니라, 20가지의 확인입니다.

서론: “몰랐어요”는 법적 보호를 받을 수 없습니다

전세 계약은 인생 첫 주거 독립의 시작이지만, 동시에 사기의 시작점이 될 수도 있습니다. 특히 청년층은 정보 격차, 시간 부족, 경험 부족으로 인해 보증금 전체를 잃는 경우가 적지 않습니다.

국토교통부 통계에 따르면, 전세 사기 피해자의 약 62%가 20~30대 청년층이며, 그들 중 대부분은 “그냥 계약서를 썼을 뿐”이라고 진술합니다. 계약 전에 단 30분만 이 리스트를 확인했다면, 수천만 원의 피해를 막을 수 있었습니다.

📌 계약 전 – 사기를 막는 첫 번째 관문 (1~10)

등기부등본 열람 (소유자 확인)소유자와 계약자 이름이 다르면 무효 계약입니다. 반드시 등기부등본을 열람하고 이름, 주소, 근저당 정보를 확인하세요.
실수 사례: 대리인이 계약하며 위임장 없이 진행해 보증금 전액 손해.
건축물대장 확인다가구, 다세대, 원룸의 구조와 주소가 정확히 기재되어 있는지 확인합니다. 위장된 불법 건축물은 보증보험 가입 불가입니다.
전세가 대비 매매가 확인 (깡통 전세 여부)매매가보다 전세가가 높다면 깡통전세일 가능성이 높습니다. 부동산 어플이나 국토부 실거래가로 비교해 보세요.
보증보험 가입 가능 여부 직접 조회SGI·HUG 사이트에서 주소를 입력하면 보증보험 가입 가능 여부가 바로 나옵니다. 말로만 ‘가입 가능’하다는 건 믿지 마세요.
중개업소 등록번호 확인등록되지 않은 중개업자는 법적 보호가 불가능합니다. 국토교통부 ‘중개업소 조회 시스템’을 통해 확인하세요.
보증금 입금 계좌 확인 (소유자 명의 필수)타인 명의나 법인 명의 계좌는 위험합니다. 반드시 실소유주 명의 계좌로 입금하고, 이체 내역은 캡처하여 보관합니다.
채권 우선순위 확인 (등기부 내 근저당 순위)전입신고와 확정일자가 있어도, 선순위 채권이 많다면 보증금을 돌려받기 어렵습니다.
정확한 주소와 호수 확인“302호”가 아니라 “건물 3층 2호”라고 기재된 경우 법적 효력 미약할 수 있습니다. 주소는 등기부 기준 그대로 써야 합니다.
이전 임차인 여부 확인전입세대열람을 통해 중복 계약 여부, 선입주자 여부를 확인하세요.
현장 방문 + 주변 여론 확인건물 상태 외에도 동 주민센터, 옆집, 경비원 등을 통해 위험 정보 수집 가능합니다.

📌 계약 중 – 법적 분쟁을 막는 문서 작성 (11~15)

계약서 작성 시 실명 일치 여부임대인의 신분증과 계약서 상 정보가 일치하는지 확인하세요.
계약금, 중도금, 잔금 항목 명확히지급 일정, 금액, 계좌번호를 구체적으로 기재하면 추후 소송에서 유리합니다.
특약사항 작성 (보증보험·보증금 반환 조건 등)“보증보험 가입 불가 시 계약 무효”, “만료일로부터 30일 내 반환” 등의 조항을 명시합니다.
계약서 원본 보관 (PDF + 종이 동시)종이 분실 시 대비해 스캔본을 이메일 또는 클라우드에 저장해두세요.
계약서 부속서류 첨부 (등기부등본, 건축물대장)첨부서류는 분쟁 시 계약 내용을 입증하는 강력한 증거가 됩니다.

📌 계약 후 – 법적 권리 확정 및 보호 단계 (16~20)

전입신고 (당일 또는 익일 필수)주민센터 방문 또는 정부24로 온라인 처리 가능. 우선변제권 확보 조건입니다.
확정일자 부여 (계약서 원본 지참)주민센터에서 계약서에 날짜 도장 받기. 경매 시 ‘순서’를 결정합니다.
보증보험 가입 완료 여부 확인보증금 보호는 ‘가입 신청’이 아닌 ‘보험증권 발급 완료’까지가 기준입니다.
임대인 연락처 및 중개사 정보 저장문제가 생겼을 때 즉시 연락이 가능해야 분쟁을 빠르게 해결할 수 있습니다.
보증금 반환 시기 특약 및 일정 캘린더화보증금 반환일 + 30일 후 법적 대응 준비일을 미리 캘린더에 설정해두세요.

자주 놓치는 핵심 체크포인트 5가지

“보증보험 나중에 해도 된다”는 말에 속음
전입신고와 확정일자 중 하나만 하고 끝냄
보증금 일부만 보험에 가입함
등기부등본이 최신이 아님 (3개월 이내가 원칙)
주소가 불명확하게 적혀있어 법적 분쟁 발생

맺음말: 전세 사기 예방은 '확인'과 '기록'에서 시작됩니다

이 체크리스트는 단순한 주의사항이 아닙니다. 당신의 자산을 지키기 위한 권리의 목록입니다.

계약은 누구나 할 수 있지만, 안전한 계약은 준비된 사람만이 할 수 있습니다. 계약 전 30분, 계약 중 30분, 계약 후 30분의 점검이 수천만 원의 보증금을 지켜주는 최고의 보험이 됩니다.

이 글을 즐겨찾기 해두고, 계약이 임박했을 때 다시 확인하세요. 한 사람의 보증금을 지키는 것이 청년 주거 안정의 시작입니다.