계약서는 사인을 위한 종이가 아닙니다. 내 보증금을 지키는 방패입니다.
서론: “계약서를 제대로 읽었으면, 사기를 막을 수 있었습니다”
전세 사기의 시작은 화려한 집도, 말 잘하는 중개인도 아닙니다. 항상 계약서 한 장에서 시작됩니다. 그 계약서에 위험 신호가 적혀 있었는데도, 대부분의 청년 세입자들은 그냥 넘깁니다.
전세 계약서에는 **사기의 냄새가 나는 조항**이 반드시 있습니다. 이번 글에서는 계약서를 읽을 때 반드시 확인해야 할 9가지 전세사기 위험 신호를 실제 사례와 함께 정리해 드립니다.
1. 계약서상 소유자와 실제 임대인이 다르다
가장 대표적인 사기 유형입니다. 계약서의 임대인이 소유자가 아니라면, 그 사람은 법적 반환 책임이 없습니다.
예방 방법: 계약 전 등기부등본 확인 → 계약서상의 임대인과 등기상 소유주가 일치해야 합니다. 대리인이라면 공증된 위임장 원본 확인 필수.
2. 주소가 명확하지 않다 (예: ‘3층 2호’)
주소가 명확하지 않으면 전입신고, 확정일자, 보증보험 모두 무효 처리됩니다. 특히 다가구주택은 ‘호수 구분 없는 주소’가 흔합니다.
예방 방법: 계약서의 주소가 등기부등본 주소와 정확히 일치하는지 확인하세요. 불일치 시 보증보험 가입 불가.
3. 보증금 반환 시기 명시가 없다
계약 종료일만 있고, 보증금 반환 기한이 없으면 임대인이 반환을 수개월 미루더라도 법적으로 강제하기 어렵습니다.
예방 방법: 특약란에 “계약 종료일로부터 30일 이내 보증금 전액 반환” 조항을 반드시 삽입하세요. 지연 시 연 12% 이자 부과도 명시하면 분쟁 시 유리합니다.
4. 보증보험 가입에 대한 언급이 없다
임대인이 말로 “보증보험 가입 가능하다”라고 해도, 계약서에 명시되지 않으면 가입 거부 시 계약 무효를 주장하기 어렵습니다.
예방 방법: 특약에 “보증보험 가입 불가 시 계약은 자동 해제되며 계약금 전액 환급함”을 반드시 명시하세요.
5. 선순위 권리자 존재 여부 확인 누락
계약서만 보면 문제가 없어 보여도, 등기부등본에 선순위 근저당, 압류가 있으면 실제로는 깡통 전세일 수 있습니다.
예방 방법: 계약 전 등기부등본에서 채권 최고액, 근저당권자의 이름을 확인하고 보증금보다 선순위 채권이 작을 경우에만 계약 진행.
6. 계약서에 첨부 서류가 없다
계약서에 아무런 첨부 서류가 없다면, 나중에 문제가 생겨도 임대인의 책임을 입증하기 어렵습니다.
예방 방법: 계약서 마지막 페이지에 등기부등본, 건축물대장, 특약, 보증보험 안내문 등을 ‘첨부 문서 목록’으로 기입하고 서명까지 받아야 효력 발생.
7. 보증금 계좌가 임대인 명의가 아니다
간혹 계약금이나 잔금을 타인 명의 계좌로 입금하게 하는 경우가 있습니다. 이는 ‘명의대여 사기’로 이어질 수 있습니다.
예방 방법: 반드시 등기상 소유주 이름과 계좌 예금주 이름이 일치해야 하며, 이체 시 캡처해서 증빙으로 보관해야 합니다.
8. 계약서 작성 시 공란이 남아 있다
계약서 중간에 공란이 남아 있다면, 계약 후 몰래 내용을 추가해도 법적으로 문제 삼기 어려울 수 있습니다.
예방 방법: 공란에는 반드시 ‘ㅡ’ 또는 ‘/’를 그어 채우고, 계약 양쪽이 날인한 페이지에는 모두 간인 처리합니다.
9. 임대인의 서명이 자필이 아니다
서명 또는 도장이 자필이 아니거나 복사본이면 위조 가능성이 있으며, 법적 효력도 약해집니다.
예방 방법: 계약서는 직접 대면 후 자필 서명을 원칙으로 하며, 임대인의 신분증과 일치 여부도 반드시 확인해야 합니다.
실제 사기 사례 요약
“보증금 6,000만 원, 중개사 말만 믿고 계약했는데 주소가 등기부랑 다르고 계약서엔 특약도 없었어요. 보증보험도 가입 못했고, 결국 전세금 다 날렸습니다.” – 32세 K 씨
이 사례에서 놓친 것은 단 2가지: 주소 불일치 + 보증보험 특약 부재. 계약서에서 이 2가지만 확인했다면 피해는 막을 수 있었습니다.
체크리스트 요약 – 계약서 읽을 때 확인할 9가지
- ✅ 소유자와 임대인이 일치하는가?
- ✅ 주소가 등기부와 정확히 일치하는가?
- ✅ 보증금 반환 기한이 명시되어 있는가?
- ✅ 보증보험 가입 조건이 특약으로 명시되어 있는가?
- ✅ 선순위 채권자가 없는가?
- ✅ 첨부 서류가 계약서에 명시되어 있는가?
- ✅ 보증금 계좌 예금주가 소유자인가?
- ✅ 공란 없이 깔끔하게 작성되었는가?
- ✅ 자필 서명과 신분증 정보가 일치하는가?
맺음말: 계약서만 제대로 읽어도 90%는 예방할 수 있습니다
청년 전세사기의 대부분은 계약서에서 이미 힌트를 줍니다. 문제는 우리가 그 힌트를 무시한다는 것입니다.
계약서를 꼼꼼히 읽고, 이 글에서 소개한 9가지 신호만 확인해도 보증금을 지킬 확률은 훨씬 올라갑니다.
오늘 계약을 앞두고 있다면, 지금 이 체크리스트를 출력해 계약서 위에 올려두세요. 그것이 당신의 1억 원을 지키는 가장 확실한 보험입니다.