보증금을 지키는 건 계약서 조항 하나하나입니다. 말이 아니라 문서가 당신의 돈을 지켜줍니다.
서론: ‘걱정 마세요’라는 말보다 ‘특약’이 확실합니다
수많은 청년 전세 사기 피해 사례에서 반복되는 공통점은 “특약이 없었다”는 점입니다. 계약 당시 구두로 약속한 말은 법적 효력이 없습니다. 당사자 간 명확한 합의는 반드시 문서화되어야 하고, 그것이 바로 특약입니다.
이번 글에서는 청년 전세 계약 시 반드시 포함해야 할 특약 조항 7가지를 법률적 근거, 작성 목적, 문장 예시까지 포함해 **실제로 계약서에 넣을 수 있도록 실전형으로 안내합니다.**
📌 특약이란 무엇인가?
특약이란 임대차 계약서에 명시된 기본 조항 외에 당사자 간 추가로 합의한 사항입니다. 전세계약은 임대차보호법과 민법을 기본으로 하지만, 실제 분쟁은 특약 여부에 따라 결과가 완전히 달라집니다.
법적 효력: 계약서에 자필 서명된 특약 조항은 일반 조항과 동일한 법적 효력을 가지며, 분쟁 시 판결 기준이 됩니다.
1. 보증보험 가입 불가 시 계약 해제 조항
작성 이유: 보증보험 가입이 불가능한 물건은 보증금 회수가 극도로 어려우므로, 사전에 철회할 수 있는 조건을 마련해야 함
예시 문장:
"임대인이 보증보험 가입을 거부하거나, 해당 주택이 보증보험 가입 불가 대상일 경우, 임차인은 계약을 해제할 수 있으며 계약금은 전액 반환한다."
실수 사례: 보험 가입이 불가능한 깡통 전세에 입주 후, 전세금 미회수 발생
2. 계약 해지 시 보증금 반환 기한 명시 조항
작성 이유: 계약 만료 후 보증금 반환을 지연하는 임대인이 많음. 반환 시점을 명시해야 법적 청구 가능
예시 문장:
"계약 종료 시 임대인은 종료일로부터 30일 이내에 보증금을 전액 반환하며, 기한 초과 시 지연이자 연 12%를 부담한다."
법적 근거: 민법 제750조, 제752조 불이행 손해배상 조항 적용
3. 중도 해지 가능 조건 명시
작성 이유: 임차인의 직장 이동, 유학, 병역 등의 사유 발생 시 계약 해지 사유로 인정받기 위함
예시 문장:
"임차인이 취업·학업 등으로 불가피한 이주가 필요한 경우, 1개월 전 서면 통보 시 중도 해지가 가능하며, 위약금 없이 보증금을 반환한다."
주의: 단순한 ‘개인사정’만으로는 법적으로 보호받기 어려우므로 특약이 반드시 필요
4. 시설 하자 발생 시 수리 책임 명시
작성 이유: 수도, 전기, 난방 등 주요 시설의 고장 시 책임이 임대인에게 있다는 것을 명확히 함
예시 문장:
"입주 후 1개월 이내 발생한 기본 시설의 하자는 임대인이 무상 수리하며, 이후 고장 시에도 노후 시설은 임대인이 수리 책임을 진다."
실전 팁: 입주 전 사진 및 영상 촬영 → 계약서에 ‘첨부자료 있음’ 명시
5. 확정일자 및 전입신고 책임 주체 명시
작성 이유: 임대인이 주소지 이전을 막거나 방해할 경우, 임차인의 법적 권리 확보에 문제가 생김
예시 문장:
"임차인은 계약 즉시 전입신고 및 확정일자를 받을 수 있으며, 임대인은 이를 방해하지 않는다."
법적 효과: 이 조항이 있다면 임대인의 방해는 계약 위반 사유로 분쟁 시 임차인이 우위
6. 공과금 및 관리비 책임 분담 조항
작성 이유: 관리비, 수도세, 전기세 등 공과금의 책임이 불분명하면 추후 분쟁 발생
예시 문장:
"전기·수도·가스 요금은 임차인이 부담하며, 공용관리비 및 세금(재산세, 종합부동산세 등)은 임대인이 부담한다."
실무 팁: 관리비 내역서에 포함된 항목 확인 후 명확히 조율
7. 임대차 목적물 전대(재임대) 금지 조항
작성 이유: 임대인이 계약 종료 후 해당 주택을 타인에게 이중 계약하거나 임의 처분하는 것을 방지
예시 문장:
"계약 기간 중 임대인은 해당 목적물을 제삼자에게 임의 양도하거나 전대하지 않으며, 위반 시 계약 해제 및 손해배상의 책임을 진다."
실제 사례: 계약 중 임대인이 건물을 매각하며 보증금 반환 지연 → 특약 없을 시 대응 어려움
특약 작성 시 주의할 점
- 특약은 양 당사자 서명 또는 날인이 필수
- 모호한 표현 지양 (ex: “가능한 한” → “30일 이내”)
- 공란 없이 특약란을 채우고, 여백엔 선 긋기
- 작성된 특약은 계약서와 동일하게 간인(계인) 처리
팁: 작성한 특약은 스마트폰으로 촬영해 증거로 보관해 두세요
맺음말: ‘말이 아닌 문서’가 보증금을 지킵니다
계약 당시에는 서로 신뢰가 있더라도, 만기 시점에 분쟁은 언제든 발생할 수 있습니다. 그때 중요한 건 말이 아닌, 특약 조항의 유무입니다.
청년의 전세 계약은 단순한 주거 문제가 아니라 자산과 인생의 시작을 지키는 일이기도 합니다. 이 글에서 제시한 7가지 특약은 지금 계약서를 쓰고 있는 청년이라면 반드시 참고해야 할 실질적 무기입니다.
오늘 계약을 앞두고 있다면, 이 7가지 특약을 계약서에 꼭 반영하세요. **그 한 줄이, 수천만 원을 지켜줄 수 있습니다.**