전세 계약에서 가장 중요한 건 ‘보증금 반환’입니다. 계약서 한 줄이 당신의 5천만 원을 지킬 수 있습니다.
서론: 계약서에 특약이 없다면, 보증금은 무방비 상태입니다
청년 전세 계약에서 가장 많이 놓치는 부분이 ‘특약’입니다. 일반 계약서 양식에는 필수 조항만 들어가 있기 때문에, 보증금 반환 지연, 하자 분쟁, 보험 거절, 임대인 연락 두절 등 실제 문제가 생겼을 때 대응할 수 있는 법적 근거가 없습니다.
이번 글에서는 청년이 실제로 작성하거나 붙여 넣을 수 있는 전세 계약서 특약 문장 10선을 상황별로 정리했습니다. 각 특약은 **문장 예시 + 작성 이유 + 법적 해설**까지 포함되어 **실제 계약서에 바로 사용 가능한 템플릿**입니다.
1. 보증보험 가입 불가 시 계약 해제 특약
문장 예시:
“본 건 계약은 보증보험(SGI 또는 HUG) 가입을 조건으로 하며, 가입이 불가능할 경우 임차인은 계약을 해제할 수 있고, 임대인은 계약금 및 중도금 전액을 반환한다.”
작성 이유: 보험 거절 시도 방지, 가입 조건 미달 시 계약금 손해 방지
효과: 사기성 물건 또는 깡통 전세 계약 해지 근거 확보
2. 보증금 반환 기한 명시 특약
“임대인은 본 계약 종료일로부터 30일 이내에 보증금을 전액 반환하며, 기한을 초과할 경우 연 12%의 지연 이자를 부담한다.”
작성 이유: 반환 지연 사례 다수 → 지연 배상 근거 필요
실제 판례: 지연이자 명시 없을 시 민법 기준인 연 5%만 적용됨
3. 시설 하자 수리 책임 특약
“임차인은 입주 전 시설 상태를 촬영해 보관하며, 입주 후 1개월 이내 발견된 하자는 임대인이 무상 수리하며, 이후에도 구조적 결함은 임대인 책임으로 한다.”
작성 이유: 수도, 보일러, 전기 고장 발생 시 분쟁 방지
4. 임대인의 방해 없는 전입신고 및 확정일자 확보 특약
“임차인은 계약일 이후 즉시 전입신고 및 확정일자 부여를 받을 수 있으며, 임대인은 이를 방해하거나 제한하지 않는다.”
작성 이유: 일부 임대인 주소 공유 거부 → 우선변제권 상실 위험
5. 전대·양도 금지 특약
“임대인은 계약 기간 내 본 건을 타인에게 임의 양도하거나, 전대(재임대) 하지 않으며, 위반 시 계약 해제 및 손해배상 책임을 진다.”
작성 이유: 임대인 건물 매각 → 세입자 불안정 위험 예방
6. 공과금·관리비 분담 명확화 특약
“전기, 수도, 가스 요금은 임차인이 부담하며, 공용관리비, 재산세, 건물 보험료 등은 임대인이 부담한다.”
작성 이유: 관리비 과다 청구 분쟁 방지, 납부 책임 분리
7. 계약 해지 사유 인정 특약
“임차인이 취업, 학업, 병역 등으로 인한 불가피한 지역 이주가 필요한 경우, 1개월 전 통지 시 위약금 없이 계약 해지할 수 있다.”
작성 이유: 청년의 특수 사정 반영 → 이직, 대학원 진학 등
8. 특약 위반 시 계약 무효 명시 특약
“본 계약서에 명시된 특약 중 하나라도 임대인이 위반할 경우, 임차인은 계약을 즉시 해제할 수 있으며, 계약금 전액 반환을 요구할 수 있다.”
작성 이유: 특약이 ‘장식’이 아니라 ‘법적 구속력’을 갖도록 명시
9. 전입세대 열람 확인 특약
“임차인은 계약 전 전입세대 열람을 완료하였으며, 기존 전입자 부재를 확인함. 추후 중복 전입 발견 시 임대인은 책임을 진다.”
작성 이유: 이중 계약 방지, 보증보험 거절 사유 예방
10. 계약서 첨부 문서 목록 특약
“본 계약서에는 다음 문서를 첨부하며, 양 당사자가 확인 서명한다: - 등기부등본 - 건축물대장 - 확정일자 서류 사본 - 보증보험 가능 여부 출력본”
작성 이유: 사기 방지 + 추후 법적 증거로 사용 가능
계약서 특약 작성 시 주의사항
- 자필로 직접 쓰거나 인쇄 후 서명 필수
- 계약서 본문과 특약이 충돌할 경우, 특약이 우선 적용됨
- 공란 없이 작성하고, 간인(페이지 도장) 처리 필요
- 특약은 반드시 임대인·임차인 모두 서명/날인해야 효력 발생
맺음말: 계약서는 말보다 문장이 강합니다
전세 계약서를 쓰며 “구두로 다 약속했어요”라고 안심하는 청년이 많습니다. 하지만 법원은 ‘말’보다 ‘문서’를 봅니다. 그리고 특약한 줄이 계약 전체의 무게를 바꿉니다.
이 글에서 소개한 특약 문구들은 모두 **2025년 기준 법적 효력이 검증된 형태**이며, 청년 세입자가 직접 작성해서 계약서에 넣을 수 있는 내용입니다.
이제는 계약서의 ‘기본 양식’에 의존하지 마세요. **당신의 상황에 맞는 조항을 넣는 것이 권리를 지키는 첫걸음입니다.**